【核心摘要】

新年伊始，希腊政府推出多项房地产行业刺激政策，计划通过税收减免、审批加速及黄金签证政策，推动旧工业区转型为混合社区，吸引国际资本布局核心港口城市。

政策红利：希腊政府重大扶持举措

欧盟助推：据「欧盟委员会」公开数据表明，欧盟复苏基金已向希腊拨付360亿欧元，主要用于绿色转型与数字化基建，以加速人口回流。

税收减免：「2023年希腊财政部文件」显示，改造项目可享受5%-20%的房产税减免，外资企业利润汇出税率低至15%，但根据双边税收协定可能更低。

审批加速：政府设立“绿色通道”，旧工业用地转换用途审批周期缩短50%。

长期签证联动：投资25万欧元以上房产可获“黄金签证”，5年快速入籍通道。

重点投资项目解析

比雷埃夫斯门户：DKG Development旗舰项目

投资规模：据《Naftemporiki》报道，该项目初期预算1.2亿欧元（股权+银行贷款），据透露目前已获银行贷款批复。

项目体量：10栋建筑改造，总建面85,000㎡。

业态规划：开发商表示其项目业态规划符合市场需求，其中65%为高端公寓，显然是瞄准国际中产及度假客群。商业面积占15%，主要集中为临街零售和餐饮集群。另外还有7%的共享办公空间，为配套数字经济企业。

开发节奏：一期5栋建筑（26,930㎡）2024年动工，2027年交付。

绿色社区标杆：Noval Property生态改造计划（参考欧盟“绿色转型基金”备案信息）

该项目位于比雷埃夫斯北部旧Halcor工业区，投资方为Viohalco集团旗下Noval Property。其项目书显示，Noval Property生态改造计划预计投资1.7亿欧元，打造希腊首个“碳中和社区”，并全面覆盖太阳能供电系统和垂直绿化建筑立面，且直配社区农场、电动汽车充电网络等。

文旅综合体机遇：Delta乳品厂与Fix啤酒厂再生

Delta乳品厂（雅典塔夫罗斯）由荷兰MRP Development集团注资，预计改造20,000㎡旧厂区，该项目拟建“餐饮+文创+服务式公寓”集群，已有市场监测机构给出该集群预估价值看好提示。

Fix啤酒厂（塞萨洛尼基）由Dimand Real Estate主导，将使25,000㎡工业遗址转型为高端酒店、娱乐综合体及滨水住宅，据悉，项目已获地方政府规划批准。

市场趋势与投资价值

需求爆发：根据Knight Frank、PwC等机构报告，2024年雅典整体房价同比上涨6%-8%，核心区域如科隆纳基、格利法达、基菲夏涨幅高达8%-10%。而2023年雅典房价已同比上涨8.9%（希腊银行2024年修正数据），显示了希腊房产市场需求的稳定性，分析人士称，未来仍有较大空间。租金方面，核心区域如宪法广场周边和南部海滨，收益率平均约5%-7%，可排在全球前十的位置。

退出渠道多元：多元化的退出渠道使“商改住”风险大大减低，比如外国买家40%高占比率的住宅预售，政府鼓励的资产证券化REITs打包上市，以及长期持有运营占有有据可循的旅游旺季酒店入住率超90%的市场红利。

投资建议

优先布局核心港口城市如比雷埃夫斯（中资“一带一路”枢纽）、塞萨洛尼基（巴尔干门户）项目抗风险能力强。关注混合用途资产包，使符合希腊政府“城市再省计划”导向，住宅+商业+文旅组合模式使现金流更稳定。关注本土巨头如DKG、Dimand等开发商，他们更具政商资源整合优势。

【结语】

希腊旧工业区改造计划兼具“政策红利+稀缺地段+业态创新”三重优势，普华永道《南欧地产投资窗口期报告》也显示，2025年是外资进入希腊市场的关键时期，建议投资人密切关注项目股权融资动态，抢占南欧价值洼地。