前些天，麦哥接到了一个很棘手的案子，宁波的郭先生在朋友建议下，从克里特岛的所谓开发商手里，买下了一个小别墅的“楼花”。这个待建项目是一组海滨小别墅，开发商说是已经与“希尔顿酒店管理集团”有协议，未来收入可观。可郭先生在全款交完的1年后，在到克里特岛拿蓝纸、留指纹的时候，被告知：那个希尔顿酒店项目因为没有拿到环评批文做不下去了，为了不影响他拿永居，又给他更换了在山腰的另一个度假村，还是期房！郭先生在实地看完那块荒地后，非常愤怒，要求退款，于是找到了我们请求援助！

案情分析：

1、郭先生没有控制看楼书买期房的风险：郭先生是在看到了海滨别墅的美丽图片和希尔顿酒店大招牌后，付了全款买克里特小别墅的，他付了2部分钱：一部分是土地的钱，一部是承建的钱，开发商是拿了他的钱去买地盖房子的。这中间最突出的风险就是建设风险：且不说开发商拿钱跑路这种道德风险（雅典有很多中国人作为开发商的这种楼盘，一定要1万个小心，做好资质调查！），其它意外也很难防：开发商有没有拿到足够的批文啊？建设过程中有没有人身意外导致延期啊？有没有原材料涨价导致的偷工减料啊。。。。。郭先生是中了“缺少开工许可”的招。。。。

2、郭先生委托的律师要承担一定责任：一个待建项目是要做全套尽职调查的，律师是要给郭先生出具相应报告，证明手续齐全的项目才能付全款的，具体到郭先生这里，明显是律师没有做尽调，也没有提示风险。。。

3、退出成本很高：除去开发商欺诈和郭先生的委托律师失职，这种期房交易一旦出现任何问题，买方退出都是个麻烦事：如果盖不完，想一想半拉子工程怎么办？盖完了，想一想房产验收如果和当时的漂亮效果图有出入怎么办？

在希腊，旧房翻新是没有风险的而要买期房或盖新楼，那么就要考虑土地和建设审批的风险，开发商的资质和信誉，以及承建期间的建设风险，这也是麦哥强烈建议：不要购买主体工程未完工的楼盘或楼花的主要原因。

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