新年伊始，咱们“希腊投资指南”在新的一年将为微粉们不定期奉上“希腊移民权威解答系列专题“，内容将涵盖签证登陆、实地考察、选购房产、移民办理、安家生活等各方各面的“干货”权威解答。

今天咱们聊聊，为什么希腊的楼盘公寓套数都那么少，为什么很难找到国内那种有泳池有生活配套的封闭小区呢？

首先，在希腊，以雅典为例，有生活配套的综合小区是稀少，但不是没有！比如在北部的马努西（maroussi 奥体公园所在地）有Ilida社区，实景照片如下：

以及南部的埃里尼格和格里发达（ELLINKO& Glyfada高尔夫球场所在地）也有这样的小区，例如Golf residence 和Saronic plaza, 照片如下：

当然，物以稀为贵，这样的小区往往一房难求，价格不菲！

那么，为什么希腊开发商的楼盘都那么小呢，为什么他们不盖大楼盘呢？

首先，地权高度私有让切割细碎的地块很难连片开发。

希腊是土地私有制，市中心破旧的楼房和随处可见的烂尾都在时时提醒你：私有产权神圣不可侵犯！这里没有强拆这一说，只能赎买，由市场作主。

公共用途的征地都要多轮谈判博弈，旷日持久，中小规模为主的希腊开发商想把切割细碎的私有地块拼起来，难度可想而知。结果就是，雅典所在的阿提卡大区，绝大多数楼盘的占地面积都是在400平米-1000平米之间， 4-5层高总面积400平米的公寓楼是主打楼盘类型！

其次，和政府的住房容积率规划密切相关。

什么是容积率？专业解释来说，容积率是项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比，具体是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

容积率越低，绿地和公园的面积一般就越大，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。通俗点解释，说到底就是小区里户数、人数和小区面积的关系，当然户越少、人越少，面积越大越舒服。

按照国内官方的数据，北京住宅用地容积率限制在2.8以下，写字楼在5.0-8.0，上海住宅容积率为限制在2.5以下。但实际算起来，数字往往高出许多。

希腊呢？按照希腊相关部门的真实统计数据，雅典全市平均容积率在1.0，格力发达区在0.8左右，基菲夏区是0.6，市中心老城区的容积率则普遍在3.0以上。

容积率低的区，在有更多绿地和公共设施配套的同时，单位建筑面积的土地成本就高，房价自然也高，租金也跟着高，相应的也只有高收入人群会选择入住，自发地形成了“富人区”。反之亦然。在雅典，差别富人区和蓝领区或贫民窟，只要看楼群的密集程度和公共花园的面积比例就能大体识别，就是这个道理！

小编供一个最简单的识别方法，只要是富人区，这个区域的马路一定是以双行道为主，单行道为辅，否则就很难是富人区哦！！